O mercado imobiliário a cada ano vem se adaptando para o melhor atendimento ao mercado logístico e industrial, e com isso houve uma melhora considerável em relação a qualidade dos imóveis construídos para o desenvolvimento destas operações. Os projetos são desenvolvidos de forma a atender as exigências desde as mais padronizadas até as mais específicas dos clientes.
O modelo de investimento em galpões conta muito para o tipo de negócio que será estruturado no local. Os modelos mais utilizados para instalações de grandes empresas são o especulativo e o Built to Suilt (BTS). Para que você entenda mais sobre estes modelos, preparamos este artigo que resume suas principais diferenças.
Modelo de investimento em galpões especulativos
O modelo de galpões do tipo especulativos é estruturado para que seja ocupado por empresas de qualquer finalidade. Para isso são projetados com medidas que atendem um padrão de mercado, trazendo eficiência e ganho de escala para as empresas que se instalem futuramente no empreendimento.
E ainda sim, por não ser uma estrutura construída para uma finalidade especifica, deve ser apta a otimizações para que a implantação da empresa ocorra no local. Confira a seguir alguns padrões normalmente utilizados:
- Distanciamento entre pilares de 21,6 a 22,5 metros na orientação das docas, em que seja possível a implantação de palletização eficiente e também o melhor aproveitamento das docas.
- Pé direito livre de 12 metros, para uma melhor capacidade de armazenagem vertical.
- O piso deve ser de concreto e com uma resistência de no mínimo 6 toneladas por metro quadrado.
- Sistema de ventilação natural, permitindo um número de trocas de ar no ambiente em acordo com as normas vigentes.
A arquitetura do ambiente deve ser muito bem projetada para que seja acessível a qualquer tipo de empreendimento que seja instalado no local. E ainda sim, se for de alguns ramos específicos, as adaptações devem ser realizadas de forma ágil e que não envolva muitos gastos para realizá-las. Um exemplo disto seria o preparo da edificação para a construção rápida de mezaninos em atendimento a necessidades especificas do cliente, quando solicitada.
Modelo de investimento em galpões BTS
O modelo de investimento em galpões estilo BTS é utilizado quando a estrutura do empreendimento é construída totalmente sob medida para determinado empreendimento se instalar no local. O envolvimento da arquitetura nesse modelo é então de extrema importância para o empreendimento, em que terá todas as etapas detalhadas do desenvolvimento do negócio, desde a implantação inicial, até a entrega da obra, conforme as especificações e necessidades apresentadas pelo cliente.
Todo esse desenvolvimento gera informações que serão úteis para a confirmação da viabilidade do negócio bem como para a confirmação do atendimento das normas regulatórias e finalidades da empresa. Veja alguns levantamentos que devem ser realizados, antes de projetar o galpão no estilo BTS, a seguir:
- Quantidade de funcionários o empreendimento deverá comportar, próprios e terceiros, e seus devidos turnos de trabalho.
- O fluxo de entrada e saída de mercadorias desejado para o empreendimento.
- Quantidade de docas necessárias para a operação a ser realizada, e eventualmente até a discriminação de docas para entrada e saída.
- Tipos dos equipamentos serão usados para movimentação interna.
- Quais os equipamentos serão utilizados na operação e se haverá algum nível de automação.
- Especificação de necessidades específicas do cliente para a construção das áreas de apoio aos funcionários como vestiários, refeitório e administrativas.
- Necessidades de controle de acesso e segurança para o empreendimento, principalmente na região da portaria.
- Quantidade de vagas disponíveis os veículos pesados e para veículos de funcionários e visitantes, que serão confirmadas também pela legislação vigente.
Comparativo entre os modelos de galpões especulativos e BTS
Para que se construa um galpão no modelo BTS, o investidor e proprietário do terreno deve ter em mãos a assinatura do contrato de locação com a empresa que irá ocupar o ambiente, visto que os investimentos são mais específicos para aquela finalidade.
Um exemplo seria um Galpão para indústrias alimentícias ou farmacêuticas, aonde o investimento com ventilação, refrigeração e até mesmo um bom planejamento contra incêndios certamente representam custos maiores que o de construção do modelo genérico.
Para os galpões no estilo especulativo, torna-se necessário seguir o projeto e padrões determinados pelos condomínios de logística existentes, para que qualquer empresa que pretenda se instalar na construção, tenha a capacidade de fazer a adaptação necessária para o funcionamento.
Outro comparativo que se pode fazer entre modelos é que o BTS acaba sendo realizado em localizações muito determinantes para seus locatários. Já para o modelo especulativos, a tendência é que sejam construídos em regiões com distritos industriais consolidados e mais próximos a eixos rodoviários, pois assim terão maior visibilidade.
A escolha do modelo de investimento em galpões, vai de acordo com o perfil do investidor e a demanda apresentada pelo mercado. O Arquitetura Japi é um escritório especializado na elaboração de projetos para os dois modelos, trazendo soluções inovadoras e eficientes para o resultado aos fundos de investimento e Family Offices.
